Mutui e ipoteche

Il mutuo è un contratto reale con il quale una parte, detta mutuante (di solito una Banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, il quale si obbliga a restituire lo stesso importo dopo averne goduto per un tempo determinato a fronte del pagamento di un corrispettivo rappresentato dagli interessi, salvo espressa esclusione. 

Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un contratto di mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale,

Inoltre, ad oggi, la contrattualistica del mutuo è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione europea.

Tutto questo rende l'idea della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.

A ciò aggiungasi che, seppur la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato mediante accettazione della proposta di mutuo già notificata dall'istituto di credito alla parte mutuataria. È il caso del c.d. "mutuo unilaterale", particolarmente diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) sia solo il mutuatario.

Posto che i contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche, il notaio, se incaricato per tempo dal mutuatario, può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, e soprattutto ad eliminare clausole che possono ingenerare un ingiustificato squilibrio contrattuale.

È essenziale, dunque, rivolgersi al proprio notaio di fiducia per ricevere assistenza durante tutto l'intero percorso finalizzato all'ottenimento di un mutuo bancario, dai primi contatti con l'istituto di credito, proseguendo con le necessarie relazioni ventennali preliminari, per poi procedere con la stipula dell'atto, con relativa iscrizione ipotecaria, e concludere con la predisposizione della documentazione finale di spettanza della Banca.